こんにちは、副業公務員のりょうすけです。
不動産投資は他の投資商品と違い、初期投資額がとても大きいです。
なので、個人で投資する場合、いかにリスクを回避できるかがとても大きな課題だと思っています。
今回は、不動産投資のリスクを解消するために、どのような物件を選べば良いのか数字で検証してみました。
不動産投資の物件選びで失敗しないために知っておくべき５大リスク
それはこの５つです。
- 空き家のリスク
- 修繕コストのリスク
- 収支変動のリスク
- 天災・自然災害のリスク
- 融資のリスク
つまり、これらのリスクをヘッジ（回避）することができれば、不動産投資のメリットを安心して享受することができます。
私は常々他の投資商品に比べ、初期投資の費用が大きい不動産投資は、最初の１件目で失敗することは絶対に許されないと考えています。
投資を始めるときは少額からが鉄則ですが、不動産投資だけはそういうわけにもいきません。
なので、不動産投資は他の投資よりも慎重に慎重に慎重に慎重を重ねました。（笑）
私なりに色々考えた結果、これらのリスクの半分は物件をきっちり選ぶことができれば回避できるんじゃないかなぁと思い至りました。
「空き家」「収支変動」「天災・自然災害」のリスクは正しく物件を選べば回避できる
もう少し詳しく説明すると、「空き家による家賃収入を得られないリスク」、「建物の経年による賃料の低下リスク」、「地震などによる建物倒壊のリスク」です。
これらを回避するには、「人気のある場所」で「景気やトレンドの影響を受けにくい」、「建物の構造がしっかりした物件」を選べば良いとの結論に達しました。
物件を買う場所の検証をするための３つの指標
１．人気のある場所
２．景気やトレンドの影響を受けにくい
３．建物の構造がしっかりした物件
という定性的で曖昧な条件を定量的（数値化できる）条件に落とし込みました。
１．人気のある場所
「空き家率の低い場所」と定義しました。
人気のある場所って、利便性、設備や清潔感、安心など色々な要因が複合的に合わさっていると思うんですけど、「空き家率」を調べればそれらの総合的な評価がわかると考えました。
コンサートでも、人気のアーティストのチケットなら絶対に余りませんもんね。
２．景気やトレンドの影響を受けにくい
「人口増を続けている場所」と定義しました。
どれだけ今人気の場所でも、人口が減っているようなところではジリ貧です。
その点人口が増えている場所であれば、将来は明るいです。
人口減が叫ばれている日本では、重要なポイントではないでしょうか。
３．建物の構造がしっかりした物件
「単身世帯向けの建物」と定義しました。
RC（鉄筋コンクリート）構造でかつ梁（骨格）が多い建物は頑丈です。
単身世帯用の建物であれば、ファミリー世帯用など他の建物に比べ、同じ面積あたりの住戸数も増えますよね。
ということは、他の物件に比べ、梁が多く打てるので頑丈になります。
実際、東日本震災の時も、単身世帯向けの建物はほどんど倒壊してませんしね。
さらに引っ越しの回数も単身世帯の方が多い傾向にあり、礼金等の副収入も見込めるし、今もどんどん単身世帯率が増加している日本では、良いターゲットなのではと感じました。
数字で考えると選ぶ物件の場所は「東京」
先ほどの数字を調べて見ました。
１．人口が増えている場所は全国で全国で８ヶ所だけ
平成２７年の国勢調査によると、前回（５年前）から人口が増えた都道府県はたった８つです。その場所は、
「東京」「福岡」「沖縄」「埼玉」「千葉」「神奈川」「愛知」「滋賀」
これから日本の人口は確実に減少していきます。
そんな中、物件を選ぶうえで人口の増減は把握しておく必要がありますよね。
２．空き家率の全国平均は１２．８％
平成２５年総務省の統計調査の結果です。
１．宮城 （９．１％）
２．沖縄 （９．８％）
３．山形 （１０．１％）
４．神奈川（１０．６％）
５．埼玉 （１０．６％）
６．東京 （１０．９％）
７．福島 （１１．０％）
８．滋賀 （１１．６％）
９．千葉 （１１．９％）
１０．愛知（１２．０％）
東京もそうですが、人口が増加している都道府県がほとんど入ってますね。
まあ当然と言えば当然ですが。
３．単身世帯は都会が多い
２０１５年の社会生活統計指標による単身世帯率の結果です。
１．東京 （４７．３％）
２．京都 （３８．２％）
３．大阪 （３７．５％）
４．福岡 （３７．４％）
５．北海道（３７．３％）
６．高知 （３６．４％）
７．鹿児島（３５．７％）
８．神奈川（３５．５％）
９．広島 （３４．５％）
１０．宮城（３４．４％）
当然ですが、単身世帯数も東京がダントツ１位です。
これらの理由から不動産投資をするなら東京が良いと考えました。
東京に住んでいないなら、不動産投資会社に任せるのが良い
先ほど紹介した３つデータから、不動産投資をするのであれば、東京の物件を買うのが一番リスクが小さいのではないかと考えました。
ただ、私もそうなんですが、東京に住んでいない人が東京の物件を探すのは難しいのではないでしょうか。
不動産業界で働いているわけでもなく、土地勘のない素人が東京の物件を探すのは難しいですよね。
というわけで、最初に購入する不動産は、不動産投資専門の会社にお願いすることにしました。
今、色々とお任せする不動産会社を探しています。
最後に、不動産会社探しをしている時に、私が実際に参加したセミナーを紹介します。
不動産物件を押し売りされることもなく、不動産の一般的な知識を得るには良いセミナーでした。
ちなみに無料なので軽くでも興味があれば、外に出かけるついでに参加してみてはいかがでしょうか。
