こんにちは、副業公務員のりょうすけです。
公務員となり、副業に目覚めた私が、常に頭の片隅にあった「不動産投資」‥
先日、「公務員のための不動産投資勉強会」という私のためのようなセミナーがあったので参加してきました。
今回は、勉強会で私が学んだ不動産投資のメリットとデメリットについてのお話です。
不動産投資は公務員の３大副業の１つ
公務員は基本的に副業禁止です。
ただし、合法的にできる副業が大きく３つあるんですよね。
- 家業
- 株（FX）
- 不動産投資
※その他、宗教活動による収入などのレアケースなものはここでは割愛します
民間企業から公務員へ転職し、公務員の給与の少なさに絶望した私は、早々に副業をスタート。
そして、私が最初に手を出した副業は「株（FX）」でした。
「家業」については生まれの問題なので無理として、「不動産投資」は不労所得としては魅力的で興味があったものの、初期投資にかかる費用が大きすぎるという理由で今までずっと敬遠していました。
世の中の富豪たちはなんだかんだで不動産を所有してるよね
これは、昔からずっと思っていて、個人でも企業でも、富豪や大企業は必ずと言っていいほど不動産を保有してるんですよね。
そう考えると不動産って、やっぱり安定資産として将来的に持ちたいなと思っていたんです。
そんな中、ひょんな理由から、「公務員向けの不動産勉強会」というものを見つけ、これは行かねばと思い参加しました。
不動産投資の５つのメリット
- 不労所得
- 高利回り
- 少額投資
- 節税
- 生命保険
勉強会で学んだ５つのメリットです。
特に、４と５は私が全く知らなかったところなので大変勉強になりました。
それでは１つずつ説明していきますね。
ちなみに、これらの知識は全てセミナーで得たものなので、疑問等があれば参加して直接聞いてみてください。（笑）
１．不労所得
これは、まぁ言うまでもないでしょう。
不動産投資の最も大きな魅力です。
不動産収入というものは、入居者が家賃を払い続けてもらえる限り得ることができるものなので、良い物件に巡り会えれば、半永久的に収入を得ることができます。
２．高利回り
あくまで、定期預金に対してです。
不動産投資の利回りはだいたい３〜５％程度（修繕等の必要経費を抜いた利回り）だと言われています。
今の絶望的な低金利時代に銀行に預けることを考えれば、かなり魅力的ですよね。
ちなみに不動産は投資商品の中では、ミドルリスクミドルリターンに分類しています。
ローリスクローリターンなものに「定期預金」や「国内債権」、ハイリスクハイリターンなものに「株式」、「FX」、「先物」などがあります。
３．少額投資
不動産投資というものは、他の投資商品と違い、唯一融資を受けることができます。
私は株式投資やFXをやっているのですが、全て自分の貯蓄のみで投資を行っています。
それに対して不動産投資に関しては、融資を受けることができるんですね。
つまり、貯金がなくても信用さえあれば銀行からお金を借りてすぐにでも投資ができるってことです。
そしてこの「信用」ってところが公務員に向いている最大の理由でもあります。
私の友人で、夫婦共に公務員の奴がいるんですけど、住宅ローン審査で１億ぐらい借りれたらしいですよ。（返済できないし必要もないので、満額は借りなかったらしいですが）
聞いた時はちょっとビビりましたよね。
４．節税
不動産だと、現金に比べて相続・贈与税がかからないらしいんです。
例えば、資産が２０００万円あった場合
現金資産だと２０００万円満額課税対象になるのに対し、不動産はだいたい５００万円〜７００万円に抑えられるということ。
将来子供に資産を残してあげたいと思っている人にとっては朗報ですよね。
５．生命保険
私は、持ち家がないので知らなかったんですけど、住宅ローン専用の生命保険で、「団体信用生命保険」ってものが存在するらしいんです。
この保険って、不動産の所有者が亡くなったり、高度障害になれば、その時点でローン返済が免除されるってものなんです。
例えば不幸なことに、不動産を購入した瞬間に所有者が死亡すれば、その時点で残った遺族にはローンなしの不動産という資産が残るってこと。
つまり、数１０００万円の遺産が残るんですね。
もし、生命保険に入っているようであれば、保険料の抜本的な見直しができます。
不動産投資の５つのデメリット（リスク）
- 空き家
- 修繕コスト
- 収支変動
- 天災・自然災害
- 融資
メリットはよくわかりました。
さてさて、ここからはある意味メリットよりも気になるデメリットです。
１．空き家
折角不動産を持ったとしても、入居者がいなければローンの返済だけが残ってしまいます。
不動産投資で最も考えたくない状況ですよね。
２．修繕コスト
建物って劣化するんです。
私自身、市営住宅の管理や修繕をする部署にいたことがあるのでよく知っています。
大きなものでいえば、家の外壁改修や給湯器の故障修理でしょうか。
数万円の小さいものから数十万円単位の大きな修繕費や改修費がかかります。
修繕費用を計画的に積み立てておかないと苦労します。
３．収支変動
「不動産年数の経過による賃料の低下」と「ローン金利の変動」が考えられます。
私としては、後者のローン金利については、今は超低金利時代であり、当面は金利上昇はないと思っているのでそこまで心配はしていませんが、賃料の低下は考えないといけないと思っています。
いかに賃料低下の少ない人気のある物件を探せるかが鍵になりそうですね。
４．天災・自然災害
念願の不動産を所有しても、地震で家が潰れたらその時点で終了です。
最近は建物が倒壊するような壊滅的な地震も多く、無視できないリスクではないでしょうか。
そうなれば残るは住宅ローンのみ、地震が少ない場所、頑丈な建物を選定する必要がありそうです。
ちなみに、役所にいけば、ハザードマップなどが手に入るので、持ち家を購入する際にもぜひ一度調べてくださいね。
５．融資
ここまでのリスク項目を色々調べてヘッジしたとしても、融資を受けられなければ全ては夢の話です。
ただ、公務員であれば、よほど大きな借金や自己破産経験がなければ融資を受けることができます。
ってセミナーで言ってました。（笑）
公務員の副業と不動産投資は相性が良い
セミナーで説明してくれた方が口を酸っぱくして何度も連呼していた言葉です。
「公務員ができる副業」「融資可能性の高さ」この２点から、公務員の副業に不動産投資はめちゃくちゃ相性が良いみたいです。
今回の勉強会で、何よりも不動産投資のデメリット（リスク）が明確になったのは大きかったです。
個人的には、「空き家のリスク」と「天災・自然災害のリスク」がヘッジできそうな物件があれば投資をしても良いかもと真剣に考えております。
実際に、今売り出しの物件も紹介してもらいました。
そして、何よりも公務員ということで、融資をほぼ確実に受けられると聞けたことも投資を考える上で大きかったです。
久しぶりに公務員でよかったと思いましたね。（笑）
もし、あなたも興味があれば、１度セミナーに参加してみてはいかがでしょうか。
不動産投資のセミナーって有料なものも多く、無料で聞ける機会はなかなかないです。
そして、少人数制なので質問もしやすいですよ。（私が参加した時はですが）
私は質問しすぎてちょっと笑われました。
それくらいアットホームなセミナーなので、軽い気持ちで参加してみてはいかがでしょうか。
ちなみに会社員の方でも大丈夫ですよ。
